賃貸中のマンションは売却できる？価格の決まり方や引き継ぎ手続きも解説
賃貸中のマンションを売却したいけれど、入居者がいる状態でも売れるのかと不安に感じていませんか。
大切に所有してきた資産だからこそ、適切なタイミングや手順を理解して、少しでも条件良く手放したいと考えるのは当然のことでしょう。
本記事では、賃貸中のマンションを売却する具体的な方法と価格形成のポイント、そして必要な手続きについて解説します。
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賃貸中マンションを売却する3つの方法
賃貸中のマンションは、入居者が住んでいる状態でも売却が可能です。
代表的な方法として、まずは賃貸借関係を維持したまま投資家へ売るオーナーチェンジがあります。
売却後も契約は引き継がれるため、買主は購入直後から家賃収入を見込めます。
次に、入居者が自然退去した後に空室として売却する方法も考えられるでしょう。
室内の状態を確認しやすくなるため、自己居住用として探している層にもターゲットを広げられます。
最後に、現在住んでいる入居者本人へ直接売却する方法も挙げられます。
入居者はすでに住環境を熟知しており、条件さえ合えばスムーズに売買が進むかもしれません。
入居状況や契約内容を踏まえ、最適な手段を選択することが重要です。
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売却価格を左右する収益性の評価ポイント
賃貸中マンションの価格は、単なる周辺相場だけでなく、安定した利益を生み出せるかが重要なポイントになります。
収益物件の評価には、将来期待される純収益を基に価格を算出する収益還元法が用いられるのが一般的です。
そのため、現在の家賃収入から管理費などの必要経費を差し引いた純収益が、売却価格に影響します。
実際の収益性を把握するには、表面利回りだけでなく支出を考慮した還元利回りの理解も欠かせません。
さらに、物件が賃貸中か空室かによって買主層が異なる点も、市場での評価に影響を与えるでしょう。
入居中であれば投資家が収益性を重視しますが、空室なら自己居住用としての需要も期待できます。
また、家賃や利回りなどを総合的に分析し、適正な価格を見極めることが大切です。
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オーナーチェンジに伴う引き継ぎ手続き
オーナーチェンジで売却する際は、賃貸借契約を新所有者へ正確に引き継ぐ手続きが必要となります。
民法の規定により、所有権が移転すると貸主としての地位も買主へ移るため、勝手に契約を変更することはできません。
また、入居者から預かっている敷金についても、返還義務は新しい所有者へと承継されます。
そのため売買時には、敷金額や未払い賃料を確認し、当事者間でどのように精算するか明確にしておくことが求められます。
さらに、所有権移転後には、入居者が混乱しないようオーナー変更通知を送付しなければなりません。
新しい家賃の支払先などを、新旧所有者の連名など信頼できる方法で通知するべきでしょう。
売却後のトラブルを防ぐためにも、貸主としての責任を引き継ぐ意識を持つことが重要です。
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まとめ
賃貸中マンションの売却方法は、オーナーチェンジや空室売却など、入居状況に合わせて最適なものを選択することが大切です。
また、収益物件としての価格は、家賃や利回りなどから算出される純収益を基にした専門的な評価ポイントで決まります。
スムーズに売買を完了させるためにも、敷金の承継や入居者への通知といった引き継ぎ手続きをおこないましょう。
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