既存不適格マンションは売却できる？注意点や影響についても解説
マンション売却を検討するなかで、ご自身の物件が現在の建築基準法を満たしていないと知り、不安を抱えている方は少なくありません。
しかし、建築当時は適法だったマンションであれば直ちに違法となるわけではなく、正しい知識を持っていれば売却は十分に可能です。
本記事では、既存不適格マンションを売却する際に知っておくべき影響や注意点について解説します。
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既存不適格マンションとは？
既存不適格マンションとは、建築当時は適法だったものの、その後の法改正や都市計画の変更によって現在の基準に適合しなくなった物件のことです。
新たな規定が適用された際には一定の適用除外が認められるため、直ちに違法として扱われるわけではありません。
建築時から不適法だった違反建築物とは異なり、両者は明確に区別されます。
代表的な原因として、都市計画の変更で容積率の上限が引き下げられ、現在の延べ面積が新しい基準を超えてしまうケースが挙げられるでしょう。
正確な状態を見極めるには、確認済証などを確認し、どの規定がいつ不適合になったのかを整理することが重要です。
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既存不適格がマンション売却に与える影響
既存不適格であっても売買は可能ですが、買主の資金調達や将来の建て替えの制約が売却条件に影響する可能性があります。
とくに住宅ローンでは金融機関ごとに融資基準が異なるため、審査が慎重になり購入層が狭まる恐れがあるでしょう。
また、将来の建て替え時には現在の規制に適合させる必要があり、容積率オーバーの場合は住戸面積や戸数が縮小してしまいます。
売却価格に一律の下落基準はありませんが、規模縮小など買主に不利益が想定されると価格に影響しやすくなります。
そのため、一般的なマンションと同様に売り出すのではなく、買主への影響を明確にして売却方法を検討しなければなりません。
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既存不適格マンションを売却する際の注意点
既存不適格マンションの売却では、将来の建て替えで生じる制約をあらかじめ確認し、買主へ正確に伝えることがもっとも重要な注意点です。
建て替え時は原則としてその時点の法令に適合させる必要があり、従前の状態を維持できるとは限りません。
売却前には、管理組合が保有する管理規約や長期修繕計画などを確認し、将来への影響を把握しておく必要があります。
取引において宅建業者は法令上の制限を重要事項として説明する義務があるため、売主側も的確な情報提供が求められます。
既存不適格の原因を示す確認済証などを準備し、買主との認識違いによる売却後のトラブルを防ぐよう心がけましょう。
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まとめ
既存不適格マンションは違反建築物とは異なり、法的状態を正しく整理できれば問題なく売却できます。
ただし、買主のローン審査や建て替え時の規模縮小など、具体的な制約が売却に影響する可能性がある点には注意が必要です。
まずは確認済証や管理組合の資料で原因を把握し、自身の物件への影響を不動産会社と確認してみてください。
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