海外在住でもマンションは売却できる？必要書類や税金についても解説
海外在住で日本のマンションを売却する際、一時帰国せず契約や引渡しを進められるのか、必要書類は何か迷うことがあります。
海外からの売却は可能ですが、代理人への委任や本人確認、住民票や印鑑証明書に代わる書類、税金の扱いなど、準備が必要です。
本記事では、海外在住者のマンション売却の進め方と手続き、税金について解説します。
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海外在住でもマンションを売却できる？
海外在住でも、日本に所有するマンションは一時帰国せずに売却することが可能です。
契約や決済、引渡しは、国内の親族や司法書士、弁護士などへ委任して進められます。
国内の不動産会社には、海外からメールや電話で査定や販売方針を相談できます。
販売中は、報告を受けて価格変更や購入申込への対応を判断しましょう。
ただし、室内に家財道具が残る場合は、搬出や清掃、鍵の管理の担当者を決めておきましょう。
住宅ローンが残っている場合には、売却代金などで完済して抵当権を抹消する必要があり、金融機関に代理手続きの可否を確認します。
さらに、売却代金を受け取る国内口座の利用条件や海外送金の対応も、決済前に確認が必要です。
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海外在住者のマンション売却に必要な手続き
海外在住者の売却手続きでは、本人確認と登記に必要な証明書類を揃えます。
日本の住民登録や印鑑登録を抹消した日本人は、署名証明書や在留証明書を代わりに利用できます。
署名証明書は原則として本人が在外公館に出向き、領事の面前で署名して取得する書類です。
在留証明書は現地住所を証明するもので、原則として現地での滞在期間など発給条件があります。
代理人を立てる際は、委任状に対象物件と委任内容を記し、契約締結、代金受領、引渡しの権限を具体的に定めましょう。
所有権移転登記では、登記識別情報などが必要で、司法書士が本人と売却意思を確認します。
登記上の住所が旧住所のままなら、事前に住所変更登記が必要になる場合もあります。
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海外在住者のマンション売却にかかる税金
海外在住でも、日本のマンションの譲渡所得は原則として日本で課税されます。
所得税法上の非居住者なら、買主は原則として売買代金の10.21%を源泉徴収します。
ただし、売買代金が１億円以下で、個人の買主が本人または親族の居住用に購入する場合は、源泉徴収が不要です。
法人への売却や投資用としての売却では、代金が１億円以下でも原則として対象になります。
源泉徴収は最終的な税額ではなく、譲渡所得は売却価格から取得費や譲渡費用などを差し引いて計算し、確定申告で精算します。
確定申告が必要な非居住者は、原則として納税管理人を選任し、税務署に届ける流れです。
以前の自宅なら、要件を満たすと3,000万円特別控除を利用できる場合もあります。
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まとめ
海外在住でも、日本のマンションは代理人や不動産会社を通じて、一時帰国せずに売却できます。
ただし、署名証明書などの取得や登記手続きにくわえ、非居住者の源泉徴収や確定申告も確認が必要です。
帰国の可否だけで判断せず、代理人の権限、金融機関の対応、代金の受取方法と税務上の条件を売却前に整理しましょう。
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