【住み替えをお考えの方へ】買い先行・売り先行のメリットは？抑えるべき注意点も解説

なぜ「売り買い同時進行」が理想なの？

売り買いを同時に進めることで、仮住まいを挟むことなくスムーズな住み替えが可能になります。一方、先に家を売却してしまうと新居が見つかるまでの間、 賃貸物件やマンスリーマンションを借りる必要があり、賃料や手数料だけでなく、引越し費用が2回かかります。

また、先に新居を購入してしまうと、 新しい住宅ローンと現在の住宅ローンの2本を同時に支払う「ダブルローン」状態になる可能性も。よって、住んでいる家の引き渡しと新居への入居のタイミングを合わせることができる「売り買い同時進行」が理想的といえます。

とはいうものの、家の売り買いのタイミングを思い通りにコントロールするのは簡単ではありません。納得いく売買を実現するためには、時間と手間がかかるため、売却と購入のどちらかを優先するのが現実的です。次章では、「売り先行」と「買い先行」それぞれの特徴とタイミングよく住み替えるポイントを解説します。

メリット

売却益を購入資金に充当できる

売り先行のメリットは、現在の住まいを売却して得た資金を、そのまま新居の購入資金として使える点です。

住宅ローンを利用する場合、売却益を購入資金として充当できるため、借入額を抑えることができ、結果的に総返済額の軽減にもつながります。

たとえば、現在の住まいを3,500万円で売却し、売却益が3,300万円出たとします。新居の予算を4,500万円と考えている場合、この売却益3300万円を自己資金とし、残りの1,200万円だけを住宅ローンで賄えば、無理のない返済計画を立てながら、新しい住まいを購入できるのです。

新居の資金計画が立てやすい

売り先行は資金計画の透明性が高まり、新居の購入計画をスムーズに進められます。

新居の購入を先に行う買い先行は、現在の住まいがいくらで売れるか不確定なまま資金計画を立てることになります。そのため、想定よりも低い価格でしか売却できなかった場合、資金不足に陥るリスクがあるのです。

一方、売り先行なら売却価格が確定した後に新居の購入を進めるため、資金計画に狂いが生じにくく、自己資金の準備がしやすくなります。加えて、金融機関とのローン契約手続きもスムーズに進めることができます。

売り急ぐ必要がない

資金計画に余裕があるため、無理に安値で売る必要がなくなります。

「○月までに売却しないと新居のローン支払いが始まる」といった状況では、価格を下げてでも早期売却を優先せざるを得ませんが、売り先行ならじっくりと買主を探すことができます。

適切な販売戦略を立てる時間も確保できるため、より良い条件での売却が可能です。これにより、次の住まいへの移行もスムーズになり、安心して住み替えを進められます。

デメリット

新居を急いで決める必要がある

売り先行の課題は、 売却が完了した後、短期間で新居を決めなければならない点です。

売却が完了すると、引渡しまでに新居を決めて引越しをしなければならず、 じっくり物件を探す時間が取れなくなる可能性があります。その結果、妥協して購入することになったり、立地や周辺環境を十分に検討できないまま新居を決めてしまったりするリスクも。

解決策としては、売却活動を進めると同時に、新居探しも並行して行うことが重要です。「仮住まい」も視野に入れることで、納得のいく物件が見つかるまで余裕を持って探せるようになります。

借り住まいが必要になることも

売却が完了したのに新居がまだ決まらない場合、仮住まいを探さなければならないというデメリットがあります。先述したように、仮住まいを視野に入れることもいいですが、費用と手間がかかります。

たとえば、引越し費用が2回分必要になったり、初期費用や家賃が負担になったり。それだけではなく、引越し業者の手配やスケジュール調整も手間となるでしょう。

とくにファミリー世帯の場合は、短期間の仮住まいでも負担が大きくなるため、慎重な計画が必要です。

メリット

じっくり新居を探せる

買い先行のメリットは、納得いくまで新居探しができることです。

売り先行の場合、現在の住まいが売れた後に短期間で新居を決めなければならず、理想の条件を妥協するケースも少なくありません。

しかし買い先行なら、住まいを確保してから売却活動を進めるため、物件選びに十分な時間をかけることができます。「子どもの学区を変えたくない」「職場までのアクセスを重視したい」など、ライフスタイルに直結する要素をじっくり検討できる点も魅力です。

仮住まいが不要

買い先行は、新居の購入と同時に引越しができるため、仮住まいが不要になります。初期費用や2回分の引越しなど、費用と手間の負担を軽減できる点は嬉しいポイントですよね。

とくに家族がいる場合や小さな子どもがいる世帯にとっては、生活環境の変化も最小限にできるため、仮住まいの負担を避けられるのは大きなメリットとなるでしょう。

高く売却できる可能性がある

空室での売却になるので、居住中売却より高く売れるケースも珍しくありません。

購入希望者の内覧の自由度が高まるうえに、家具がないので広く見えて好印象を与えやすくなります。よって、良い条件で売却が成立する可能性が高まるのです。不動産会社に相談して、ハウスクリーニングやホームステージングを実施するのもいいでしょう。

内見に立ち会う必要もないため、「内見のために週末の予定を空けられない」といった心配も不要になります。

デメリット

事前に購入資金を準備する

買い先行の住み替えでは、 新居の購入資金を事前に用意する必要があります。売却益をそのまま新居の購入費に充てることができないため、自己資金を確保するか、一時的に住宅ローンを組む必要があるのが特徴です。

現在の住まいがどの程度の価格で売れるか不確定なため、資金計画を立てづらい点もデメリットです。不動産市場は常に変動しており、予想よりも高く売れる場合もあれば、想定よりも低くなるケースもあります。そのため、資金計画には余裕を持ち、慎重に進めることが重要です。

ダブルローンになることも

家の売却が長引くと、ダブルローンが発生する可能性がある点も買い先行のデメリットです。

仮に、旧居のローン残高「1,000万円」、新居のローン残高「3,000万円」とした場合、 売却が完了するまでの間は、合計「4,000万円」のローンを抱えることになります。また、売却が長引くと資金繰りが厳しくなり、売却価格を下げてでも早期売却を優先しなければいけなくなるデメリットも発生します。

売却活動の計画をしっかり立て、住宅ローンの相談を早めに行う、といった対策が必要になります。