【住宅ローンでお困りの方へ】任意売却の流れとメリットを解説！
「毎月の住宅ローンの返済が厳しい…」
「滞納が続いてしまい、このままだと競売になるかもしれない…」
このようなお悩みを抱えていませんか？
住宅ローンの支払いが難しくなった際、そのまま放置してしまうと強制的に自宅が売却されてしまう可能性があります。それだけではなく、多くの残債が残るケースも少なくありません。
しかし、そうなる前に「任意売却」という選択肢を検討することで、より有利な条件で売却し、生活再建の可能性を高めることができます。本記事では、そんな任意売却の流れやメリットなどについて解説します。
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住宅ローンでお悩みの方へ
そのまま何もしないで滞納を続けると、借入先である債権者が競売を実行することになります。もし競売になると、所有している不動産はご自身の意志とは関係なく売りに出されてしまいます。
競売はオークションのように一番高い値段で落札した方が購入の権利を得て、利益はすべて借入金の返済に充当されるため、ローン残債が多く残っているとご自身の手元にはまったくお金が入りません。さらに市場価格より安くなる傾向にあるため、不動産を失った後も多額の借金が残ることも多くあります。
競売にかけられてしまう前に現在の状況を把握し、良い解決方法を見つけることが肝心です。「任意売却」はひとつの有効な手段といえます。
任意売却がおすすめ
住宅ローンのご返済でお困りの場合、「任意売却」を検討するのがおすすめです。
任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった際に債権者の合意を得て、不動産を売却する方法です。通常、ローンの返済が滞ると競売にかけられますが、任意売却なら市場価格に近い価格で売却できるため、競売よりも有利な条件で売れる可能性が高くなります。
競売よりも手続きが柔軟で、引越し費用の捻出や売却後の生活設計もしやすいのが特徴です。債権者との交渉や売却手続きは専門的な知識が必要なため、任意売却の実績がある不動産会社に相談することが大切です。
そして任意売却の成否は時期に大きく左右されます。たとえば、債権者が複数いる場合や、税金も滞納している場合などは調整に時間がかかってしまうことで、競売が避けられない状況になることも考えられます。そこで早めに相談することがとても大切です。滞納する前でも、住宅ローンの返済が難しくなってきたり、不安なことがあれば弊社に早めにご相談ください。
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任意売却の流れ
ご相談いただいてから任意売却が成立するまで、平均で1〜3か月程度必要です。具体的な日数は状況によって異なります。
ご相談
まずは困りごとや不安に思っていることをお聞かせください。とくに、ローンの「催告書」や「競売開始決定通知」など、見慣れない書類を受け取った際は、弊社までお早めにご相談いただくことをおすすめします。プライバシーには最大限配慮いたしますので、ご安心ください。
今後の方針のご提案
状況を確認したうえで、今後についての最適なご提案をいたします。常に売主様のご要望を第一に考え、寄り添った対応を心がけておりますので、不安や疑問などがあればお気軽にご質問ください。
査定・媒介契約
できるだけ高く、かつ現実的な価格設定は任意売却成功の重要なポイントです。地域の不動産事情に詳しい経験豊かなスタッフが査定を行い、結果についても分かりやすく説明いたしますので、ご安心ください。
媒介契約は「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。それぞれ特徴が異なり、弊社は売主様のご要望に合った契約形態をご提案いたします。媒介契約について詳しく知りたい方はこちらの記事をご参考ください。
▶︎媒介契約の3つの種類！それぞれのメリット・デメリットも解説
債権者との交渉
金融機関や役所などの債権者との交渉も弊社が無料で代行いたします。債権者が複数の場合でも、すべてから同意が得られるよう努めます。
売却活動・契約締結
弊社の集客力と販売力を最大限に活用した売却活動を実施。できるだけ早めに買主を見つけられるよう、独自のネットワークも駆使いたします。ご希望の場合、引越先や引越し業者探しも対応可能です。
任意売却完了
売主、買主、債権者、司法書士、金融機関の担当者などが会い、物件の所有権移転、抵当権抹消、差押さえの取下げなどの処理を行います。よりスムーズな取引を目指し、全面サポートいたします。
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任意売却のメリットと競売のデメリット
住宅ローンの返済が困難になった場合、「競売」か「任意売却」のいずれかの選択を迫られることがあります。競売は裁判所の手続きによって強制的に売却されるのに対し、任意売却は債権者と交渉しながら市場価格に近い価格で売却できる方法です。それぞれの違いについて解説します。
市場価格に近い売却価格が期待できる
競売では、裁判所を通じたオークション形式で物件が売却されますが、市場価格より低い価格で落札されるケースがほとんどです。一般の買主よりも投資目的の業者が入札することが多く、リスクを考慮して低い価格で入札されがちです。たとえば、市場価格3,000万円の物件が競売では1,500万円〜2,000万円程度で落札されることも珍しくありません。
一方、任意売却は、通常の不動産売買と同じように市場に出して売却するため、市場価格に近い金額で売れる可能性が高いです。よって住宅ローンの残債を減らすことができ、債務が多く残るリスクを低減できます。売却価格をもとに金融機関と交渉し、無理のない返済計画を立てることも可能です。
引き渡し時期や条件などで融通がきく
競売では、物件が落札されると強制的に立ち退きを求められることになります。裁判所からの引渡命令が出ると、速やかに退去しなければならず、もし従わなければ不法占拠者と見なされ法的措置が取られることも。十分な引越し準備ができず、新しい住居の確保にも支障をきたす可能性があります。
一方、任意売却は、債権者や買主と交渉しながら引越しのタイミングを調整することが可能です。「引越しまでの期間を長めに設定する」「売却代金の一部を引越し費用に充てる」など、売主様の状況に応じた対応ができるため、より安心して次の生活準備を進められます。
近所に知られることなくプライバシーが守れる
競売の場合、物件情報が新聞やインターネットに掲載され、誰でも閲覧できる状態になります。これにより、競売物件を狙う業者が頻繁に訪れたり、周囲の方に事情を知られたりしてしまう可能性があります。
一方、任意売却は、通常の不動産売買と同じように市場で売却されるため、周囲に事情を知られることなく売却を進めることが可能です。「普通の売却」として扱われるため、周囲の目を気にせず売却できる点がメリットです。
引越し代などの余剰金の確保が見込める
競売は住宅ローンの残債が残るケースがほとんどです。また、速やかな退去を求められて引越し費用や新居の準備資金が確保できず、立ち退き料も出ないのが一般的です。
一方、任意売却は、売却価格の一部を引越し費用として確保できるよう、債権者と交渉することが可能です。たとえば売却価格から数十万円を引越し費用として確保することで、新居探しの資金に充てることができます。競売と違い、一定の余裕を持って次の生活準備を進められるのは、任意売却の大きなメリットといえるでしょう。
任意売却を行うにあたり費用が一切かからない
競売では、落札されるまでの間に遅延損害金が発生し、債務が膨らむリスクがあります。裁判所の手続きを進めるための諸費用が発生することもあり、売却後の負担がさらに増える可能性が考えられます。
一方、任意売却は、仲介手数料や登記費用などの売却にかかる費用は売却代金から精算されるため、売主様が費用を負担することはありません。手元に資金がなくても手続きが進められ、費用面の不安を抱えることなく売却に臨めます。
任意売却のよくある質問
任意売却か、通常の売却、どちらが適しているか分からない
任意売却が不要なケースは、住宅ローンの支払いが継続できる、または売却後に完済できる場合です。たとえば、以下のような状況では任意売却をせずに通常の売却や別の方法を検討できます。
・住宅ローンの残債より高い価格で売却できる
・収入が回復し、ローンの支払いが継続できる
・住宅ローンの借り換えが可能
このような選択肢がある場合は、無理に任意売却をせず、より有利な方法を検討することをおすすめします。自己判断が難しい場合は、お気軽に弊社へご相談ください。
任意売却のデメリットは？
任意売却には多くのメリットがありますが、以下のようなデメリットも存在します。
・売却の手続きに時間を要する
・債権者と顔を合わせる
・信用情報に延滞履歴が記録される
これらのデメリットを考慮したうえで、任意売却を検討するといいでしょう。後悔のない売却ができるよう、弊社も真摯に向き合いサポートいたします。
手元に資金がなくても任意売却できますか？
はい、可能です。任意売却にかかる諸費用は、売却代金から差し引かれるため売主様が手元資金を用意する必要はありません。
債権者との交渉次第では、引越し代や新居の敷金・礼金を確保できる可能性もあるため、資金がない方でも安心して売却を進めることができます。
滞納してどのくらいで競売になりますか？
状況によって多少の違いがありますが、一般的に6か月〜1年程度で競売が進みます。この間に任意売却を選択することで競売を回避し、市場価格に近い金額での売却が可能になります。滞納が続くと選択肢が狭まるため、できるだけ早く相談することが重要です。
任意売却後も返済は必要ですか？
任意売却後、売却代金で住宅ローンを完済できなかった場合は、引き続き返済の義務が生じます。しかし債権者と交渉することで、無理のない返済計画を立てることが可能です。
多くの場合、無理な一括返済を求められることはなく、柔軟な対応をしてくれます。また弊社は、売主様に負担がかからないよう事前にしっかりと債権者と交渉いたしますので、ご安心ください。
マンションクリエイトが選ばれる理由
地域密着＆豊富な売却実績
弊社は福井県福井市に根ざした不動産会社として、多くの売却実績を積み重ねてまいりました。弊社代表は不動産業界で18年間、中古マンションの売買に500件以上携わり、適正な価格設定や効果的な売却戦略をご提案できます。また、購入希望者のニーズを的確に把握し、スムーズな売却を実現。地元の皆様に信頼されるパートナーとして、第三者機関でも表彰された安心の売却サポートを提供します。
専門特化だからこそできる売却提案
中古マンション売買に特化しており、マンション売却のプロフェッショナルとして的確なアドバイスを行います。売主様の大切な資産を少しでも高く、そしてスピーディーに売却するため、効果的な売却方法をご提案。税金や相続などの専門的な相談にも対応し、トータルサポートをお約束します。
豊富な購入希望者＆しつこい営業なしの安心対応
弊社には多くの購入希望者が登録しており、売却のご相談をいただいた時点で、最適な買主をご紹介できる可能性が高いです。しつこい営業は一切せず、お客様のペースに寄り添いながら、納得のいく売却をサポート。不動産会社に対する「怖い」「悪徳」といったイメージを払拭する、アットホームで安心感のある雰囲気が特徴ですので、どうぞお気軽にご相談ください。
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まとめ
- 任意売却の流れ
-
- ご相談
- 今後の方針のご提案
- 査定・媒介契約
- 債権者との交渉
- 売却活動・契約締結
- 任意売却完了
- 任意売却のメリット
-
- 市場価格に近い売却価格が期待できる
- 引き渡し時期や条件などで融通がきく
- 近所に知られることなくプライバシーが守れる
- 引越し代などの余剰金の確保が見込める
- 任意売却を行うにあたり費用が一切かからない
